Au premier semestre, l’immobilier s’inscrit à la baisse pour les bureaux mais à la petite hausse pour l’industrie
Au premier semestre, l’immobilier s’inscrit à la baisse pour les bureaux mais à la petite hausse pour l’industrie
Bureaux
«Concernant la disponibilité dans les bureaux, la fin du premier semestre a été marqué par une livraison de grande taille avec l’achèvement de la rénovation de la tour Ellipse au quartier Nord. Ce projet ajoute près de 40.000 m² à la vacance locative qui s’élève désormais à 8%, en petite hausse’par rapport aux 7,8% de la fin 2025», analyse Pierre-Paul Verelst, Head of Research BeLux chez JLL. « Selon nos estimations, cette tendance haussière devrait se poursuivre tout au long de l’année avec d’autres projets lancés à risque entre autres en Périphérie. Cependant si l’on compare
Bruxelles avec d’autres capitales comme Paris ou Londres qui affichent un vide locatif de l’ordre de 9 à 10% la situation est nettement plus enviable chez nous », ajoute-t-il.
En revanche, à Anvers, la vacance locative est au plus bas à 3,7% et devrait le rester car aucune livraison spéculative n’est attendue avant au moins deux ans.
Logistique
Petite hausse également dans le segment logistique à 3,8% sur l’axe Bruxelles – Anvers contre 3,4% fin 2025. Comme pour les bureaux, ce niveau de vide locatif reste très en dessous de la moyenne européenne qui dépasse les 6%.
Convergence des loyers des bureaux en dehors de Bruxelles et nouvelle hausse en industriel
L’offre relativement restreinte dans les nouveaux projets tant en bureaux qu’en logistique met les loyers sous pression.
Bureaux
Considérant que les coûts de construction des bureaux sont à peu près les mêmes partout en Belgique mais que les prix du foncier connaissent d’énormes variations en fonction des communes, on peut constater ce qui suit.
Les loyers des nouveaux projets dans les quartiers centraux de Bruxelles convergent dans une fourchette située entre €320 et €400 par m² par an. En périphérie bruxelloise et la plupart des villes régionales tous les projets sont valorisées à des loyers entre €190 et €215 par m². Ceci est d’application dans le quartier de l’aéroport (€215, +7,5% en base annuelle), Anvers (€210, +5%), Gand (€190, inchangé), Malines (€210, inchangé) et désormais aussi Liège (€210, + 14%).
Industriel
Les loyers des projets logistiques sont également en petite hausse à €77 / m² / an à Bruxelles contre €75 fin 2025. Pas de changement pour le semi-industriel à €74 / m² / an à Bruxelles.
Retail
La situation est différente dans le segment du retail où les loyers stagnent depuis plusieurs trimestres. Il faut y voir l’impact du ralentissement conjoncturel et la diminution du pouvoir d’achat dans notre pays. Ainsi, le loyer « prime » Rue Neuve reste à €1650 / m² / an tandis qu’il se maintient à €1700 / m² / an à Anvers. Même constat dans les shopping-centers à €1300 (Bruxelles) et €1250 (Anvers), ainsi que dans le retail warehousing à €180 / m² / an.
Investissement : retour en force des bureaux, tassement de l’industriel
Toutes classes d’actifs confondues, le volume d’investissement immobilier chute de 14% en base annuelle à un peu moins de 1,4 milliards d’euros. En apparence c’est un mauvais début d’année. La réalité est beaucoup plus nuancée car il faut rappeler que 2025 a été marquée par d’importants volumes réalisés dans des portefeuilles, entre autres celui de Cora.
En nombre de transactions la première partie de l’année 2026 comporte 27% de plus qu’il y a un an.
L’un des faits marquants a été le retour en force des bureaux qui doublent de volume à €430 millions, entre autres grâce à la vente du Muse à Easternmed Real Estate pour €100 millions. En revanche, après l’année record de 2025 le volume d’investissement en immobilier industriel plonge de 50% à €374 millions. L’immobilier commercial est quant à lui en hausse de 6% avec un volume de €367 millions. Dans ce segment épinglons la vente de 50% du centre commercial The Mint à QRF où JLL a conseillé le vendeur.
Enfin, le premier semestre a vu se confirmer l’attrait des investisseurs pour l’hôtellerie qui a vu son volume transactionnel quasiment quadrupler à €95 millions, entre autres soutenu par la vente du portefeuille européen Penta Hotels qui comporte quatre actifs situés en Belgique. L’acheteur est la joint-venture entre les fonds d’investissement Ogilvy Capital et Ironstone.
– Source : Jones Lang LaSalle
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